Passoires thermiques : définition, obligation, ce que dit la loi

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

L'expression passoire thermique désigne un logement particulièrement énergivore, dont les performances en matière de consommation d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre sont insuffisantes. Il ne s'agit pas d'une notion purement technique ou journalistique : la passoire thermique est aujourd'hui une catégorie juridique, clairement identifiée par la réglementation.

Une définition fondée sur le diagnostic de performance énergétique (DPE)

La qualification de passoire thermique repose exclusivement sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce diagnostic classe les logements sur une échelle allant de A à G, en fonction de deux critères principaux :

• la consommation d'énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an),
• les émissions de gaz à effet de serre (exprimées en kg de CO?/m²/an).

 
Sont considérés comme des passoires thermiques les logements classés F ou G, c'est-à-dire les plus mauvais niveaux de performance énergétique. Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur en juillet 2021, ce classement repose sur une méthode unique et opposable, renforçant sa portée juridique, notamment en matière de location et de vente.

Des logements structurellement mal isolés

Les passoires thermiques se caractérisent généralement par une isolation insuffisante ou inexistante, des équipements de chauffage obsolètes et une mauvaise étanchéité à l'air. Ces faiblesses entraînent des déperditions importantes de chaleur, une consommation énergétique excessive et, en pratique, des factures élevées pour les occupants.
 
En copropriété, ces problématiques sont souvent accentuées par la nature même du bâti, en particulier dans les immeubles anciens construits avant les premières réglementations thermiques. Les causes des mauvaises performances énergétiques peuvent alors relever à la fois des parties privatives (menuiseries, chauffage individuel) et des parties communes (façades, toitures, réseaux collectifs).

Une notion évolutive dans le temps

La notion de passoire thermique n'est pas figée. Le législateur a engagé une trajectoire progressive de sortie des logements les plus énergivores, avec un durcissement programmé des exigences. À terme, le périmètre pourrait s'élargir à des logements aujourd'hui classés E, ce qui incite les copropriétés à anticiper dès maintenant les enjeux de rénovation énergétique.
Ainsi, la passoire thermique ne se limite plus à un constat technique : elle constitue le point de départ d'un ensemble d'obligations légales, particulièrement structurantes en copropriété, que la suite de l'article détaillera.

Pourquoi les passoires thermiques sont devenues un enjeu majeur en copropriété

Les passoires thermiques occupent une place centrale dans les politiques publiques en raison de leur impact environnemental élevé. Elles concentrent une part importante des consommations d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier, ce qui explique le durcissement progressif de la réglementation.
 
En copropriété, l'enjeu est également économique. Un logement mal classé entraîne des charges de chauffage élevées, qu'elles soient individuelles ou collectives, et pèse directement sur le budget des occupants. À cela s'ajoute une dévalorisation du bien, les logements classés F ou G devenant plus difficiles à vendre ou à louer.
 
La question est enfin sociale et juridique. Les passoires thermiques sont souvent associées à des situations de précarité énergétique, tout en exposant les copropriétaires bailleurs à des restrictions croissantes. La copropriété devient ainsi un acteur clé de la transition énergétique, tenue d'anticiper collectivement des obligations qui ne peuvent plus être traitées uniquement à l'échelle individuelle.

Les obligations légales applicables aux passoires thermiques

La qualification de passoire thermique entraîne désormais des obligations légales directes, principalement à la charge des propriétaires, avec des effets particuliers lorsque le logement est situé en copropriété. L'objectif poursuivi par le législateur est clair : contraindre progressivement la rénovation des logements les plus énergivores.
 
La première conséquence concerne la mise en location. Les logements classés G les plus énergivores sont déjà interdits à la location, et cette interdiction s'étend progressivement à l'ensemble des classes G, puis F. À terme, un logement classé comme passoire thermique ne pourra plus être proposé à la location, sauf à avoir fait l'objet de travaux permettant d'améliorer son classement énergétique.
En parallèle, la loi a instauré un gel des loyers pour les logements classés F et G situés en zone tendue. Concrètement, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail tant que le logement conserve un classement énergétique insuffisant.
 
À ces restrictions s'ajoutent des obligations d'information renforcées. Le DPE doit être communiqué dès l'annonce immobilière, puis annexé au bail ou à l'acte de vente. En copropriété, ces obligations individuelles se heurtent toutefois à une réalité collective : les performances énergétiques dépendent souvent de travaux portant sur les parties communes, ce qui limite la marge de manœuvre du propriétaire isolé et renforce le rôle du syndicat des copropriétaires.

Passoires thermiques et copropriété : quelles obligations pour le syndicat ?

Face à la problématique des passoires thermiques, la réglementation ne vise plus uniquement les propriétaires pris individuellement. Elle impose désormais des obligations spécifiques au syndicat des copropriétaires, dès lors que la performance énergétique du bâtiment est en cause.
La principale obligation est la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) pour les immeubles en copropriété répondant à certains critères d'ancienneté et de taille. Ce diagnostic permet d'évaluer la performance énergétique globale de l'immeuble et d'identifier les travaux susceptibles d'améliorer le classement énergétique des logements. Il constitue souvent le préalable à une réflexion plus large sur la rénovation.
 
Dans cette logique, la copropriété doit également se doter d'un plan pluriannuel de travaux (PPT). Ce document, rendu obligatoire pour de nombreuses copropriétés, planifie sur plusieurs années les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, mais aussi à son amélioration énergétique. Le syndicat n'est pas tenu de réaliser immédiatement tous les travaux identifiés, mais il doit au minimum les faire étudier et inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
 
Le syndic joue ici un rôle central, tant dans la mise en œuvre des diagnostics que dans l'information des copropriétaires. Une absence d'anticipation ou une inertie prolongée peuvent exposer la copropriété à des difficultés juridiques et financières, notamment lorsque les logements deviennent progressivement impropres à la location.

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété

La sortie du statut de passoire thermique repose, dans la majorité des cas, sur la réalisation de travaux de rénovation énergétique. En copropriété, ces travaux présentent une complexité particulière, car ils concernent à la fois les parties communes et, parfois, les parties privatives.
 
Les travaux portant sur les parties communes sont généralement les plus efficaces sur le plan énergétique. Il s'agit notamment de l'isolation des façades ou des toitures, du remplacement des équipements de chauffage collectif ou de l'amélioration de la ventilation. Ces interventions ont un impact direct sur la performance globale de l'immeuble et sur le classement énergétique des logements.
 
À l'inverse, certains travaux relèvent des parties privatives, comme le remplacement des fenêtres ou des radiateurs individuels. Leur efficacité reste toutefois limitée si les parties communes ne sont pas traitées simultanément, ce qui renforce l'intérêt d'une approche collective.
 

*Déterminé par le règlement de copropriété
 

La décision de réaliser ces travaux relève de l'assemblée générale, selon des règles de majorité qui varient en fonction de la nature des interventions. Les copropriétaires doivent ainsi arbitrer entre obligation réglementaire, coût des travaux et bénéfices à long terme pour l'immeuble.

Financement et aides à la rénovation énergétique

La rénovation énergétique d'une copropriété représente un coût souvent élevé, ce qui explique l'importance des dispositifs d'aides financières mis en place pour accompagner les copropriétaires. Ces aides visent à faciliter le passage à l'acte, en particulier lorsque les travaux sont nécessaires pour sortir des logements du statut de passoire thermique.
 
En copropriété, plusieurs leviers peuvent être mobilisés. Les principaux dispositifs sont notamment :

• MaPrimeRénov' Copropriété, destinée aux travaux sur les parties communes ;
• les certificats d'économies d'énergie (CEE), versés par les fournisseurs d'énergie ;
• certaines aides locales, accordées par les collectivités territoriales ;
• l'éco-prêt à taux zéro collectif, permettant de financer le reste à charge.

 
Le montant des aides dépend de la nature des travaux, du gain énergétique obtenu et, dans certains cas, de la situation financière des copropriétaires. Pour les copropriétaires bailleurs, ces aides constituent un enjeu majeur, car elles conditionnent souvent la possibilité de continuer à louer le logement dans un cadre légal.
 
Il faut toutefois noter que les crises politiques majeures que la France connaît conduisent à un bouleversement concernant l'attribution de ces aides. L'absence de budget adopté par les parlementaires par exemple, conduit à diverses suspensions du dispositif MaPrimeRénov'. Il convient donc de bien se renseigner sur les aides en temps réel pour ne pas se retrouver en difficultés de paiement des travaux. 

Quelles sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?

Le non-respect des obligations liées aux passoires thermiques expose les propriétaires, et indirectement la copropriété, à plusieurs types de sanctions.
Pour les bailleurs, la principale conséquence est l'interdiction de mise en location du logement lorsque celui-ci ne respecte plus les seuils légaux de performance énergétique. Un bail conclu en violation de ces règles peut être contesté par le locataire.
Le gel des loyers constitue une autre sanction indirecte, empêchant toute revalorisation tant que le logement reste classé F ou G. En cas de manquement aux obligations d'information, notamment l'absence ou l'inexactitude du DPE, la responsabilité du propriétaire peut également être engagée.
En copropriété, l'inaction prolongée face à des obligations collectives peut conduire à des contentieux entre copropriétaires, voire à une mise en cause du syndic pour défaut d'exécution de ses missions.