Le compte travaux
Quelle utilisation ?
Le compte travaux est alimenté par des cotisations annuelles obligatoires, votées en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces sommes sont destinées à financer :
- les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble (ravalement, toiture, étanchéité, réseaux collectifs, etc.) ;
- les travaux d'amélioration (isolation, accessibilité, économies d'énergie) ;
- les opérations issues du plan pluriannuel de travaux (PPT) ;
- et les interventions urgentes nécessaires à la sécurité des occupants.
Le montant minimal des cotisations correspond à au moins 5 % du budget prévisionnel annuel, sauf décision contraire motivée.
Les fonds collectés sont déposés sur un compte bancaire séparé, exclusivement au nom du syndicat des copropriétaires.
Bon à savoir : depuis 2023, les fonds travaux peuvent également servir à financer les études techniques obligatoires (diagnostic global, audit énergétique, étude de performance environnementale).
Dispense de fonds de travaux
Certaines copropriétés peuvent être dispensées de constituer un fonds de travaux, sous conditions strictes.
Cette dispense est possible si la copropriété remplit l'un des critères suivants :
- L'immeuble dispose d'un diagnostic technique global (DTG) ne révélant aucune obligation de travaux dans les dix années à venir.
- Le bâtiment est neuf et a moins de 5 ans depuis la réception des travaux.
- La copropriété comprend moins de 10 lots principaux (hors caves et parkings) et la majorité absolue (article 25) des copropriétaires décide de ne pas constituer ce fonds.
Dans ces cas, la décision de dispense doit être votée chaque année en assemblée générale et justifiée dans le procès-verbal.
À noter : même en cas de dispense, la copropriété reste tenue de prévoir un financement pour les travaux de sécurité, de mise aux normes ou d'entretien urgent.
Fonds de travaux et vente d'un lot
Lorsqu'un copropriétaire vend son logement, les sommes qu'il a versées au titre du fonds de travaux restent acquises au syndicat des copropriétaires.
Elles ne sont pas remboursées au vendeur, même partiellement.
Le nouveau propriétaire bénéficie donc automatiquement des droits liés à ce compte, sans avoir à verser de somme supplémentaire à son entrée dans la copropriété.
Cette règle, inscrite à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, vise à assurer la stabilité du financement collectif.
Elle évite qu'un départ soudain ne déséquilibre la trésorerie de l'immeuble ou ne prive la copropriété de la réserve constituée.
Conseil : lors de la vente d'un lot, il est conseillé d'informer l'acquéreur du montant actuel du fonds de travaux et des projets de rénovation prévus au sein du plan pluriannuel de travaux.
Fonds travaux et budget prévisionnel
Le budget prévisionnel et le fonds de travaux sont deux mécanismes distincts, mais complémentaires :
- le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes (entretien, contrats, gestion administrative) ;
- le fonds de travaux finance les dépenses exceptionnelles à moyen ou long terme.
Les sommes affectées au fonds de travaux ne peuvent pas être utilisées pour des charges de fonctionnement.
Elles ne peuvent financer que les opérations votées en assemblée générale et rattachées à la conservation ou à l'amélioration de l'immeuble.
Depuis la réforme de 2023, le syndic doit présenter dans la convocation à l'assemblée :
- le rapport annuel d'utilisation du fonds travaux,
- l'état des versements et du compte bancaire dédié,
- ainsi que la projection pluriannuelle issue du PPT.
Bon à savoir : pour les copropriétés de plus de 15 ans, la mise à jour du plan pluriannuel de travaux et du fonds correspondant est obligatoire au moins tous les 10 ans.
Le compte travaux constitue aujourd'hui un pilier de la gestion financière en copropriété.
Il assure la prévention, la stabilité et la valorisation du patrimoine collectif, tout en limitant les risques de dérive budgétaire.
Anticiper, épargner et planifier : telles sont les clés d'une copropriété durable et bien entretenue, où le fonds de travaux devient un véritable outil de sécurité financière au service de tous les copropriétaires.
